房子被前夫出卖，女方应如何维护自己的权益

  发布时间：2022/10/17 15:09:39 点击数：

导读:房子被前夫出卖，女方应如何维护自己的权益此案讲述的是：男方婚前购买的房屋，婚后男女双方共同还贷，在男方将房屋出卖他人后，女方应该如何维护自己的合法权益。一、基本事实：2015年男方购买了涉案房屋，并在银行贷

房子被前夫出卖，女方应如何维护自己的权益

一、基本事实：

2015年男方购买了涉案房屋，并在银行贷款120万元，与本年7月10日，取得房屋所有权证。

2015年12月28日，登记结婚，婚后育有一子。后因感情破裂，经法院判决离婚，婚生子由女方负责抚养，在离婚诉讼中，女方主张分割涉案房屋在婚后偿还贷款对应的房屋价值。法院认为该房屋贷款人涉及男方的母亲，故对该房未予处理。  

2021年3月4日，男方与甲某签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将涉案房屋出售给甲某，成交价200万元。甲某知晓女方在其所购房屋内居住，男方向甲某承诺此房产未给女方居住权和租赁权承诺及协议。现涉案房屋登记在甲某名下。

当女方得知涉案房屋被男方出卖后，为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，请依法确认男方与甲某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；请依法判令男方和甲某将涉案房屋的产权恢复过户至男方名下。

二、一审法院认为：

涉案房屋系男方婚前个人财产，并非男女双方婚后夫妻共同财产。

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。男方作为所有权人，对该房依法享有占有、使用、收益和处分的权利。男方与甲某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。即使女方能证明婚后存在共同还贷的事实，那么女方也只是对共同还贷部分应分得的房屋补偿享有债权，对涉案房屋并不享有物权。男方将该房出售给甲某是对自己财产处分权的行使，该行为合法有效，并未损害女方的权益。女方的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2021年12月7日作出判决：驳回女方之诉讼请求。女方对判决不服，依法提起上诉。

三、二审法院对一审查明的事实予以确认并认为：

本案二审的争议焦点在于，男方与甲某之间是否存在恶意串通，损害女方利益的情形，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》是否无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

本院认为，根据已查明的事实，可以认定男方与甲某之间存在恶意串通损害女方利益的情形。具体分析如下：

首先，男方明知涉案房屋涉及女方的利益，仍出卖房屋，并约定将涉案房屋过户至甲某名下，由甲某诉请女方腾退房屋，其行为具有明显的恶意。房屋属于价值较高的财产，买房人会采取较为谨慎的态度进行交易。对于一般人的认知而言，涉及离婚的房产通常在原夫妻之间会存在争议，且本案中女方尚在涉案房屋中居住，虽然男方在合同中承诺“此房产未给女方居住权和租赁权承诺及协议”，但甲某并未就此与女方核实，故不能据此认为甲某已经尽到了合理的审慎注意义务，不能认定甲某存在善意。法庭询问时，男方、甲某才表明双方系通过中介购买涉案房屋，但是却未向本院提交相关中介合同，与一般常理不符，故本院对男方和甲某的主张存疑。

其次，《补充协议》中约定，第二笔房款的支付条件是在甲某办理房产证后诉女方占房，女方无法提供合法证据时由甲某支付男方120万元，剩余10万元于案件进入执行程序时付给男方。在一般情形下，买房人不会选择有较大争议的房屋，但在本案中，根据上述约定，甲某对涉案房屋存在争议、且存在需要通过诉讼、执行程序腾房的问题系明知，在此情形下，甲某仍选择购买涉案房屋，与一般买房人的心理不符。甲某还与男方约定将对女方的诉讼以及执行进度作为付款的条件，因此可以认定双方在签订合同时即存在通过双方之间的房屋买卖迫使女方从涉案房屋中搬离的合意。

最后，从涉案房屋的出卖价格看，双方约定的买卖价格为200万元，该价格明显大幅低于该小区同时期同等条件的售卖价格。因此，双方系在明知涉案房屋涉及女方利益的情形下以较低价格签订房屋买卖合同。

根据对上述事实的分析，足以证明男方与甲某的行为构成对女方的恶意，并损害了女方的利益，因此男方与甲某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》应属无效。涉案房屋产权应恢复变更登记至男方名下。

综上所述，女方的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

撤销一审民事判决；男方与甲某签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效；甲某于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋所有权变更登记至男方名下，男方配合办理相应变更登记手续。

当涉案房屋产权恢复变更登记至男方名下之后，女方再起诉分割该房屋。从而维护自己的合法权益。