无权处分房屋的行为是否导致合同无效

  发布时间:2016-12-27 17:54:22 点击数:
导读:基本案情:2002年11月8日,常颖与某公司签订<<商品房买卖合同>>,合同约定常颖购买某公司开发建设的某房屋。常颖在购买该房屋时向中国银行申请购房贷款,现贷款尚未还清。2006年11月22日,常颖取得上述房屋

基本案情:

     2002118日,常颖与某公司签订<<商品房买卖合同>>,合同约定常颖购买某公司开发建设的某房屋。常颖在购买该房屋时向中国银行申请购房贷款,现贷款尚未还清。20061122日,常颖取得上述房屋的所有权证,登记房屋性质为经济适用住房。房屋交付后,常颖将上述房屋借给常伟居住。2009年,常伟与夏颖达成口头协议,约定常伟将诉争房屋卖给夏颖,现该房屋由夏颖居住使用。庭审中,常颖与夏颖均向法院提交两份<<收条>>,用于证明夏颖于20091128日给付常伟购房款38万元,于20091212日给付常伟购房款77万元。庭审中,夏颖表示常颖对常伟卖房给他是知情的,常颖表示其不知情,也从未表示过同意。

【法院裁判】

一审法院经审理认为所有权人对自己的不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。未经所有权人同意或事后追认,擅自处分他人财产的行为应属无效。某房屋所有权人是常颖,依据现有证据并不能证明常颖对常伟将涉诉房屋转让给夏颖一事知情,且常颖事后也从未表示过同意这一交易。夏颖辩称常颖授权常伟卖房一事并不足以证明常伟对这一交易有足够的授权,且亦无证据证明常颖收到过购房款。夏颖辩称常伟卖房行为构成表见代理,理由不足,亦不予采信。因此常颖要求确认常伟与夏颖之间买卖某房屋行为无效的诉讼请求予以支持。上述行为无效后,夏颖对上述房屋的占有属于无权占有,常颖有权要求其搬出并交还常颖。因此,常颖的第二项诉讼请求亦予支持,具体腾退时间由法院酌定。

一审法院判决:

一、夏颖与常伟买卖某房屋的行为无效;

二、夏颖于判决书生效之日起六十日内搬离某房屋,并将其交还常颖。夏颖持原审抗辩理由上诉。二审法院经审理认为:根据法律规定,诉讼中当事人有答辩并就对方当事人提交的证据进行质证的权利,被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,可以缺席判决。本案中常伟经本院传票传唤,无正当理由未到庭应诉,不影响对本案的审理。

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。构成表见代理应当满足三个条件第一,行为人与第三人签订合同没有获得本人的授权,第二,合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的,第三,合同的相对人有理由相信行为人具有代理权。买卖房屋是人们生活中的重大事项,买卖双方应当对该行为尽审慎的注意的义务,夏颖在常伟未出具常颖的委托书、亦未签订买卖合同的情况下,仅以口头约定的形式购买涉诉房屋,欠缺应有的注意,夏颖在该买卖行为中存在过失。故上诉人夏颖认为该买卖行为构成表见代理的意见,本院不予采纳。关于上诉人夏颖所述常颖对于常伟出卖房屋一事知情一节,在常伟未能出示常颖授权其出卖房屋的委托书的情况下,夏颖仅以一份事后的录音不足以证明常伟对涉案房屋享有代理权,故对上诉人夏颖所诉常颖对出卖房屋一事知情,本院不予采信。依据相关规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中,常颖以常伟在未经其同意的情况下擅自处分其财产为由,请求法院判决常伟的擅自处分行为无效,缺乏法律依据,本院不予支持。原审法院判决有误,本院予以纠正。所有权人对自己的不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉诉房屋产权人为常颖,现常颖要求夏颖腾退涉诉房屋有事实及法律依据,对其请求应予支持。夏颖与常伟因房屋买卖口头协议而产生的纠纷,可另行解决。一审法院判决认定常伟与夏颖之间买卖行为无效不当,应予撤销。二审法院判决如下一、维持一审法院民事判决第二项;二、撤销一审法院民事判决第一项;三、驳回常颖的其他诉讼请求。

【案例评析】

无权处分的效力,历来是法学理论界和司法实务界争议的问题。在出卖人出卖自己无所有权或处分权的标的物的情形下,对于买卖合同及物权变动效力的认定,对出卖人、买受人和标的物所有人的权利义务关系均有较大的影响。处分行为是发生债法上给付义务效果的财产行为,典型的处分行为分为物权行为和准物权行为。负担行为和处分行为分别为物权变动的原因与结果,负担行为所产生的法律效果是债权的产生和变更,即赋予行为人一方得请求另一方给付的权利和使另一方应为给付行为的义务处分行为的法律效果是财产权利的产生和变更,即取得对标的物的支配权。代理是代理人在代理权限内以被代理人名义实施的民事法律行为。如果代理人没有代理权、超越代理权或代理权终止后仍以被代理人名义从事处分行为,则构成无权处分。但如果行为的相对方有理由相信行为人有代理权,则视为行为人有处分权,不构成无权处分。判断相对人是否有理由相信,需要结合行为的性质、相对人的注意义务等综合考虑。在房屋日益成为巨额资产的情况下,买卖房屋属于重大处分事项,买卖双方均应负担较高的注意义务,买受人在不对出卖人是否具有房屋处分权、是否具有合法代理权进行审查的情况下,通过口头方式约定房屋的买卖,属于疏于注意的过失行为,不能以自己相信出卖人具有代理权对抗标的物的所有权人。在出卖人无权处分的情况下,其与买受人签订的房屋买卖合同的效力并不受该处分行为的影响,应认定为有效,但房屋能否发生所有权的转移,处于效力未定状态,需要房屋所有权人的事后追认,。如果房屋所有权人未对处分行为予以追认,或要求确认该处分行为无效,则应认定处分行为无效。买受人如巳实际居住该房屋,在确认处分行为无效后,买受人的占有将缺乏法律依据,处于无权占有的状态,房屋所有权人有权要求其腾退房屋。至于买受人因买卖合同无法履行所产生的损失,可通过要求无权处分人承担违约责任的方式予以救济。

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