没有房产证不影响买卖合同的效力

  发布时间:2016-12-27 17:52:35 点击数:
导读:被告刘羽华有某小区27栋6单元3楼6号房屋一套,于2000年9月2号出售给原告刘聪,并签订了房屋转让协议,协议约定了房屋的价款,付款时间,过户、公证费用由谁承担等内容,原告于协议签订之日即支付被告房款30000元,被告

被告刘羽华有某小区276单元36号房屋一套,于200092号出售给原告刘聪,并签订了房屋转让协议,协议约定了房屋的价款,付款时间,过户、公证费用由谁承担等内容,原告于协议签订之日即支付被告房款30000元,被告将房屋交付给原告,原告对房屋进行了装修,开始在该房屋内居住至今,被告取得产权证后,拒不协助原告办理房屋的过户手续,原告为维护自身的合法权益,特诉到法院,要求:1、判令被告协助原告办理房屋产权变更登记手续;2、判令被告承担本案全部诉讼费用。

被告刘羽华辩称:原告与被告签订的房屋买卖协议是无效协议,该房屋是被告单位分配给被告居住的公房,签订协议时被告未取得产权证,2002730日取得的产权证,根据法律规定该协议是无效的。诉争房产是被告夫妻的共同财产,被告妻子对卖房一事未同意,也未追认。双方的交易违反了国家的法律法规,也违反了单位规定。原、被告签订转让协议时,被告与其妻子正在闹矛盾,被告把房子卖给原告后,被告妻子一直不同意,并一直在找原告协商未果。原告要求被告继续履行合同不应支持,请驳回原告诉请。
  原告为证明自己的主张,向法庭提交如下证据:
  1、原告身份证。证明原告诉讼主体资格。
  2、房屋转让协议书。证明原、被告双方是平等自愿签订的协议,没有违反国家法律法规的规定。被告将房屋产权变更到原告名下,原告才有义务支付余款。
  3200092日收条。证明在签订协议当日刘聪给付刘羽华购房款30000元。
  42001104日收条。证明房款支付了38000元,剩余1500元约定产权证发下来以后再支付。
  5、居民委员会的证明一份。证明刘聪购买刘羽华房子后一直在该房屋内居住。
  6、房地产权证存根。证明2002730日诉争房屋的产权已经办理到刘羽华名下,且该房屋办理的是全部产权成本价格。
  7、吴保友的证人证言。证明买卖房子的时候刘羽华老婆是知情的,签订协议是也在场。
  被告刘羽华就其辩称向法庭提交的证据为:
  1、被告身份证。证明被告诉讼主体资格。
  2、结婚证。证明刘羽华与赵桂荣1982年登记结婚,至今仍是夫妻关系。
  3、房地产权证书。证明诉争房屋是2002730日取得的产权证,是被告夫妻共有财产,刘羽华私自与刘聪签订的协议是无效的。
  4、证人证言。证明诉争房屋买卖期间,刘羽华与其妻子一直在闹矛盾,期间刘羽华妻子也一直找刘聪要房子。2011年年底原、被告也曾达成过口头协议,由刘羽华给刘聪10万元钱,刘聪把房子退给刘羽华。
  经当庭举证、质证,合议庭对原、被告所举证据认证如下:一、被告对原告所举证据13456无异议;合议庭经审查,对以上证据予以确认。被告对原告所举证据2真实性无异议,但认为该房屋买卖协议不具有合法性,没有被告妻子的签名;合议庭经审查,认为该协议是双方意思真实表示,合法有效,被告的异议理由不成立,不予采纳。二、原告对被告所举证据1无异议;合议庭经审查,对该证据予以确认。原告对被告所举证据2真实性无异议,但认为与本案无关联性;合议庭经审查,认为该证据证明了被告与其妻子赵桂荣在房屋出售时是夫妻关系,与本案有关联性,对该证据予以确认。原告对被告所举证据3真实性无异议,认为更加证明了原告购买的房子就是丙36—3—6号房屋;合议庭经审查,对该证据予以确认。原告对被告所举证据4有异议,认为该证据属证人证言,证人未出庭,不予质证;合议庭经审查,认为原告的异议理由成立,予以采纳。
  根据上述认定的证据及原、被告的当庭陈述,本案查明的事实为:200092号被告刘羽华将从自己单位购置的坐落于某小区276单元36号房屋出售给原告刘聪,并签订了房屋转让协议,协议约定内容为:甲方刘羽华现有某小区276单元36号两室一厅一厨一卫住房一套。同意以人民币计叁万玖仟伍佰元整卖给乙方刘聪。甲乙双方签订协议如下:1、乙方现先付人民币叁万元给甲方。2、等住房产权证过户公证后再付玖仟伍佰元。3、过户、公证费用乙方支付。4、此协议甲乙双方各一份,不得更改。落款签名为:甲方刘羽华”“乙方刘聪”“证明人吴保友、黄福来
  落款日期为:“200092。协议签订当日刘聪给付刘羽华3万元,刘羽华向刘聪出具了收条,内容为:今收到刘聪购房款人民币计叁万元整。落款日期为:“200092
  刘羽华收到房款后即将房屋钥匙交给了刘聪,刘聪对该房屋进行了装修,并开始在该房屋内居住至今。200110月份,刘羽华以家中有事为由,要求刘聪再付一部分房款,刘聪于2001104日又给付刘羽华8000元,刘羽华出具了收条,王荣刚、吴保友、黄福来作为证明人也在收条上签了名。2002730日被告取得产权证后,拒不协助原告办理房屋的过户手续,多次协商未果,原告遂诉讼来院。
  另查明:刘羽华与赵桂荣系合法夫妻关系,1982222日登记结婚。协议签订的出售房屋坐落某小区276单元36号,后房地产权证登记为房屋所有权人为刘羽华,房屋面积60.01㎡,产权性质为全部产权。登记日期为2002730日。
  本院认为:刘聪与刘羽华签订的房屋买卖协议书,合法有效,该协议明确约定了房屋出售的价格及交付方式,刘聪亦依约向刘羽华支付了房款,刘羽华也依约将房屋交付给了刘聪。该购房协议系双方的真实意思表示,原告购买该房屋的行为并无过错,故原、被告之间的购房合同为有效合同,双方均应按合同的约定全面履行自己应尽的义务。刘羽华虽在订立协议时没有取得该房屋的产权证,但取得了该房屋的处分权,且在2002即取得了该房屋的产权证。对于当事人间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定的未依法登记领取权属证书房屋不得转让的规定,在性质上不属于《最高人民法院关于适用<<>中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第十四条规定的效力性强制性规定。故被告以签订房屋买卖合同时未取得房屋权属证书为由认为合同无效的辩称不成立。婚姻法解释(一)第十七条规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在该案中原告与被告间的买卖行为由中间人介绍、担保,且证人证实签订协议时其妻子在现场且明知,原告的购房行为没有任何不当之处,且原告也有理由相信,被告出售该房屋的行为是夫妻共同意思的表示,故对被告现在以该房屋买卖合同没有经过自己妻子同意,是无效合同辩称不成立。综上,对原告主张被告协助其办理所购房屋过户手续的诉讼请求,于法有据,应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第一百零七条,《中华人民共和国物权法》第十五条,《最高人民法院关于适用<<>中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条之规定,判决如下:
  被告刘羽华于本判决生效之日起十日内协助原告刘聪办理坐落位于某小区丙36-3-6号房屋的过户手续。
  如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费80元(原告已交纳),由被告刘羽华负担,于本判决生效后七日内向本院交纳。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人提出副本,上诉于市中级人民法院。


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