二手房买卖居间合同中何为买房人的“跳单”

  发布时间：2018/12/20 13:56:00 点击数：

导读:【案情简介】2015年2月，原告刘某与被告A房屋中介公司签订了《意向金合同》和《看房确认书》，约定由被告向原告提供房源信息，带其看房，同时，原告向被告交付意向金2万元，如若卖方不愿意以约定价格出售房屋，被告将

【案情简介】

2015年2月，原告刘某与被告A房屋中介公司签订了《意向金合同》 和 《看房确认书》，约定由被告向原告提供房源信息，带其看房，同时，原告向被告交付意向金2万元，如若卖方不愿意以约定价格出售房屋，被告将无条件全额退还意向金给原告。现原告未在被告处达成房产交易，多次催讨后，被告仍未退换意向金，原告遂诉至法院，请求判令被告返意向金2万元。被告则主张原告违约在先，跳过被告与房主达成交易，被告有理由不退还意向金。

【法院判决结果】

法院经审理认为，原告刘某与被告房屋中介公司签订的《意向金合同》 和 《看房确认书》属于居间合同的性质，虽然约定了原告不得利用被告提供的房源信息和交易机会跳过被告直接与相对方达成交易，但本案原告是通过其他公众可以获知的正当途径获得了同一房源信息，不存在利用被告提供的房源信息和交易机会的情况。在此种前提下，原告有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，故，不能认定原告违约。

此外，原被告签订的《意向金合同》对意向金的性质进行了约定，即意向金是中介公司受买方所托前往卖方处斡旋、谈价格进行价格确认的凭证。只有经中介公司斡旋，卖方愿意以约定价格出售房屋，而买方不愿意时，中介公司才可以全额收取意向金不予退还，以作为买方违约所应承担的责任。本案中，原告通过其他中介公司居间介绍购买了涉案房屋，并不符合《意向金合同》中关于上述约定的内容，被告应予返还。

据此，判决如下：

被告A房屋中介公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘某意向金人民币20000元。

【本案焦点问题】

原告刘某是否违反了《意向金合同》 和 《看房确认书》。

【法理分析】

“跳单”是指委托人与房屋中介公司订立居间合同后私下与居间人介绍的卖方达成房屋买卖协议的行为，居间人即中介公司可以此为由要求委托人承担违约责任。

本案中原被告关于“跳单”条款的约定，是当事人的真实意思表示，并且不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，应认定为合法有效。但是原告并未利用被告提供的信息，而是通过其他中介公司，因其可以提供更加全面且实惠的服务，从而与卖方达成交易，不存在恶意的“跳单”行为。反之，若原告通过被告提供的信息跳过中介公司直接与卖方签订房屋买卖合同，则具备“跳单”的要件，属于违约行为，无权主张返还意向金。