是房屋买卖合同纠纷,还是物权纠纷

  发布时间:2016-12-27 17:43:11 点击数:
导读:【案例】安某与黄某系同住在一个镇上的亲戚。2012年4月份,安某因生意需要周转资金,将自己名下一套临街商铺卖给黄某,双方约定该房以148万元的价格成交。双方之间因系多年亲戚关系,又同住在一个镇上,便没有签订书面

【案例】安某与黄某系同住在一个镇上的亲戚。2012年4月份,安某因生意需要周转资金,将自己名下一套临街商铺卖给黄某,双方约定该房以 148万元的价格成交。双方之间因系多年亲戚关系,又同住在一个镇上,便没有签订书面房屋转让合同。谈妥的当日,黄某便将148万元打进了安某的账户,安某也将房屋钥匙包括该房所有权证、土地使用权证以及契税缴纳凭证交给了黄某。随后,黄某将该房租赁给石某开蛋糕房,并收取租金。2013年9月,安某与黄某之间因其他琐事发生争执,安某一怒之下要求收回房屋,并且要求黄某返还其向石某收取的租金,计3万元整。其理由是,该商铺一直未予过户,自己是房屋所有权人,黄某应返还房屋,二是正因为自己是商铺所有权人,黄某无权擅自将该房出租,应返还出租期间的租金。双方数次商谈无果,闹上了法庭。

  【分析】本案具有一定的典型性。在我国农村的乡镇上,邻里之间较为熟识,鸡犬声相闻,不少人之间还有亲戚关系,双方之间的买卖、借贷往往连一张便条都不写,全是口头交易,所谓“熟人之间不需要法律”。但是,万一双方之间有了矛盾,就陷入了一种举证不能的尴尬境地,维权非常困难,也给有关方面对于矛盾的处理带来了不小的难度或者争议。

  在上述案例的处理过程中,在法院内部形成了几种不同的意见。

  有人认为,房屋转让合同,必须是书面合同,其他任何形式的约定都是无效的。安某与黄某之间尽管存在房屋买卖合同,但因合同形式违法而归于无效,双方各自返还财产,即安某返还给黄某148万元房款,黄某将房屋及相关证件、票据连同一年多的租金也应一并返还给安某。

  另有人认为,安某与黄某之间的买卖合同客观存在,而且所有权已经实际转移,黄某待遇与房屋的占有与出租都是合法的。但是依据《物权法》以及其他相关规定,安某仍是该商铺的实际所有权人,安某请求返还房屋及其租金的要求是合法的,依法应予支持。

  第三种意见认为,本案的焦点在于双方之间的房屋买卖合同是否成立,就本案性质来说是房屋买卖合同纠纷而非物权侵权纠纷。综合本案事实来说,安某与黄某之间的买卖合同客观存在,合法有效。黄某基于合法占有而与石某之间形成的租赁关系亦应合法有效。对于安某的诉讼请求,依法应予驳回。

  据笔者看来,上述第三种意见是正确的,但是理由阐述不充分。

  一、本案性质

  庭审中,关于本案之性质,即本案是属于侵犯物权纠纷还是房屋买卖合同纠纷,案件经办人之间产生了争议。需要明确的是,讼争双方之间法律关系性质的认定应由法院根据查明的案件事实确定,而不应由当事人自行决定。本案中,法院查明的基本事实是,安某将房屋卖给了黄某,房屋钥匙、产权证、契税证均已交付给了黄某,黄某也按照约定给付了148万元房款,但未办理过户登记。从表面上来看,此时,安某仍然是该商铺法律上的所有权人,但从合同法律关系看,安某应当承担协助黄某办理房产过户手续的义务。在房屋转让法律关系中,如果基于房屋过户之前所有权仍在转让方名下而一味迎合转让方要求返还房屋的话,那么,所有的房屋转让合同实际意义何在呢?事实上,也正是基于转让方对房屋拥有所有权,才有后来的有效的房屋转让合同。法院审理的重点亦应放在重点审查合同是否成立、是否合法有效方面,而不应拘泥于安某是房屋所有权人就武断地判定返还房屋。更何况,安某的诉讼请求其实是多方面解除合同呢?基于上述分析,本案中,前两种处理意见是错误的。

  二、本案中房屋买卖合同效力问题

  本案中,安某与黄某之间基于亲戚关系,在商铺转让中未予签订书面的房屋买卖合同,这种情况在实践中并不在少数。《合同法》第十条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同。依据上述法律规定,房屋转让合同应当由双方采用书面形式签订,以明确双方的权利义务,便于合同的履行。有鉴于此,除了书面形式之外的任何形式的房屋转让合同,均因形式违法而归于无效。

  但与此同时,从合同法“鼓励交易,维护交易安全”的立法目的出发,合同法第三十六条又有进一步的规定,“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”第四十四条规定,“依法成立的合同,自合同成立时生效”。本案中,安某与黄某之间虽然没有签订书面的房屋买卖合同,但是安某已实际交付了房屋,黄某也如数给付了房款,应该认定为当事人应当按照合同约定实际履行,双方均实际履行了主要义务,对方都接受。安某与黄某之间的房屋买卖合同已经成立、生效。黄某可以依法要求安某协助办理房屋产权过户手续。


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