如何分割夫妻的经济适用房和两限房

  发布时间:2016-6-2 16:14:54 点击数:
导读:如何分割夫妻的经济适用房和两限房在5年限售期内,应针对不同的情况作出不同的处理:(一)在双方或一方主张所有权的情形下如何分割在双方或一方主张所有权的情形下,由取得房屋所有权的一方对另一方进行补偿。具体如

如何分割夫妻的经济适用房和两限房

在5年限售期内,应针对不同的情况作出不同的处理:

(一)在双方或一方主张所有权的情形下如何分割

在双方或一方主张所有权的情形下,由取得房屋所有权的一方对另一方进行补偿。具体如下:

1、依竞买价进行补偿。

双方均主张房屋所有权并由一方竞价取得房屋所有权的,由取得所有权一方以竞买价为标准对另一方进行补偿。

2、以市场评估价进行补偿。

如果不是竞价确定房屋归属,则需要由法院确定补偿的价格标准。那么法院又根据什么来确定价格呢?

夫妻双方为了各自利益的最大化,可能主张不同的标准,获得房屋所有权的一方主张按该房的购买价,而未获得房屋所有权的一方主张按该房的市场价。那么法院认为应当按介于购买价和市场价之间的市场评估价进行补偿。

理由如下:

(1)因为限售期内经济适用房不能上市流通,因此不能说是市场价,只能是市场评估价。

(2)虽然经济适用房在限售期内不能上市流通而不能说市场价,但仍可以有市场评估价,其类似于市场价。而按市场价补偿是婚姻法确定的基本准则。

(3)按购买价进行补偿,显失公平。因为我国房产增值的速度快、幅度大,并且房产是夫妻财产较重大的一部分,按购买价补偿,意味着房产在婚姻关系存续期间的增值完全由获得房屋所有权的一方享有,对未获得房屋所有权的一方明显不公。因此应按市场评估价进行补偿。

经济适用房及两限房在5年限售期满后上市交易的,需要按届时同地段普通商品住房与经济适用房(两限房)差价的一定比例缴纳土地收益等价款。在未满5年即按市场价分割该房的情况下,计算补偿时,是否应在该房的评估价格中扣除未来上市交易时所应缴纳的土地相关价款呢?实践中,房地产评估机构知道经济适用房是划拨土地取得的,因此在评估时会扣除该部分。

(二)在双方均不主张房屋所有权的情况下如何分割

在双方均不主张房屋所有权的情况下,由于经济适用房和两限房在限售期内,可以按原价转让给其他符合条件的购房人或者由相关部门回购,因此如果双方均同意按原价转让或者回购,即按相关规定办理回购或者原价转让即可。之所以要征求双方的同意,是因为按原价进行转让或回购,会损害到夫妻双方的利益,因为一旦限售期满,该房产将产生巨大的增值,尤其是期限即将届满时夫妻离婚的。期限届满后所获经济利益有着很大差别,因此应尊重当事人的意愿,注重保护其经济利益。如果夫妻双方均不主张房屋所有权,也不同意原价转让或回购,该房的所有权可以待5年期满后再行处理,法院可以先就该房的所有权进行处理。

 

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