婚前买房,婚后按揭还贷,离婚房屋如何分

  发布时间:2015-1-16 7:54:35 点击数:
导读:一、基本案情:王某(男)与庄某(女)于2006年12月份经人介绍相识,2007年7月登记结婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。2011年7月,王某以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。经法院审理查…


    一、基本案情:

    王某(男)与庄某(女)于200612月份经人介绍相识,20077月登记结婚,婚后未生育子女,夫妻感情一般。20117月,王某以夫妻感情破裂为由起诉至法院,要求与女方离婚,并依法分割财产。经法院审理查明,王某在婚前购买了楼房一套,总房款24万余元,其中王某婚前支付首付款13万元,其余办理了按揭贷款,该房产在婚前办理了房产所有权证书,登记在王某名下。在诉讼过程中,两人一致认可,结婚时该房价值498492元,在共同生活期间共同还贷64386元,王某起诉时该房价值996984元。


     

    二、法院判决:

    一审法院经审理认为,该楼房系王某婚前购买并交纳首付款,且办理了房产证,该楼房应为王某的婚前个人财产,同时王某应补偿庄某婚后共同还贷部分及其对应的房屋增值款。一审法院判决:王某补偿庄某婚后共同还贷的一半32193元及其对应的房屋增值款64804元。

    庄某不服一审判决,提起上诉,请求撤销原审该项判决,依法改判由王某向庄某补偿共同还贷的一半32193元以及房屋增值款249246元。

    二审法院经审理认为,一审判决符合《婚姻法司法解释(三)》第10条“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿”的规定,体现了照顾女方权益的原则,庄某的上诉理由不能成立,法院不予支持。

    2012313日,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

    三、规则适用

    对于房屋的所有权问题,因我国法律规定,不动产的取得是以登记为标志的,因此判决房屋是否属于夫妻共同财产,关键应当看房屋产权证如何取得。但因房产证取得的时间是不确定的,并受多种买受人以外因素的影响,如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产,因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产,相对比较公平。

    对于如何分割夫妻共同财产共同还贷部分,应当从两个方面考虑:

     

     

     

     


  1. 从还贷的时间看,还贷的时间只要处于婚姻关系存续期间,一般即可认定是双方用夫妻共同财产还贷,而不必区分还贷的资金来源于哪一方的收入;


  2. 看夫妻之间是否约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题是否有特别约定,如果双方对上述问题进行了特别约定,则分割房产时约定优先,不再适用本解释的规定。因还贷支付的款项属于夫妻共同财产,一般情况下,可以按照一人一半的原则分割,即离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半,补偿给对方。

  3. 对于房产的增值部分可获得多少补偿,可根据房屋购置资金的来源及其在全部房价款中所占的比例考量。一般情况下,房屋购置资金的来源由以下三个部分组成:


  1. 一方于婚前购房时交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分;


  2. 双方当事人婚后共同还贷部分;


  3. 未偿还的贷款。

  4. 对于第一部分,因该部分系不动产的自然增值,并非投资收益,不应作为夫妻共同财产分割;对于第三部分,未归还的贷款既以视为是房屋所有权人的个人债务,其对应的房产增值亦应系房屋所有权人所有,对方无权要求分割其对应的增值部分。对于第二部分,由于婚后夫妻任何一方的所得均属于夫妻共同财产,而且夫妻在一起生活,使得另一方已经没有必要或者没有可能购置个人房屋,同时,房价持续上涨,也加大了无房一方的机会成本,使得其实际上已经因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机,因此对于夫妻共同还贷部分,不应简单地视为夫妻共同债权,而由房屋所有权人简单地补偿对方一半,还应该补偿对方共同还贷部分对应的房产增值。对于如何计算共同还贷对应的房产增值,因《婚姻法司法解释(三)》并没有明确规定,各地法院计算方式不一致。

    笔者认为,在分割夫妻共同财产还贷部分对应的增值部分时,要考虑《婚姻法司法解释(三)》第10条规定的主导原则,也就是,既要保护个人婚前财产的权益,也要公平分割婚后共同共有部分财产的权益,同时还不能损害债权人银行的利益。所以,在计算时还应综合考虑:涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额(含利息)及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。法院在判决时应综合考虑平衡男女双方的利益,保护妇女权益,公允判决,才能收到良好的法律效果和社会效果。

    就本案而言,法院根据最高人民法院《婚姻法司法解释(三)》第10条的规定,结合房产购买时的价值、当事人登记结婚及离婚时的增值等情况,判决涉案房屋所有权归王某所有,并由王某补偿庄某共同还贷的一半32193元和相对应的房产增值款64804元,符合有关法律和司法解释的规定。


 

 

 

 

 

 

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