离婚时承租公房法院如何处理

  发布时间：2013/12/29 10:12:31 点击数：

导读:公房”就是“公家”的房子，使用者不具有产权，只有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属，而不会涉及房产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租…

公房”就是“公家”的房子，使用者不具有产权，只有使用权。因此，夫妻在离婚时，法院只会判决使用权的归属，而不会涉及房产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。但是，自从2001年新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，特别是司法解释（二），对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。比如：
一、在夫妻结婚登记前，公房使用权就已在一方名下，离婚时，另一方有没有要求分割的权利？
所有的法律问题都没有绝对的答案，这个问题也是如此，不能简单地说“有”或“没有”。根据 “具体情况、具体分析”原则，分以下九种情况由法院酌情处理：
1、婚前取得承租权的情况。由于一方在婚前已取得该房的承租权，因此，无论婚姻关系存续几年，或5年，或10年，或20年，房屋均应归该一方享有。对此，《婚姻法》司法解释(一)第十九条有明确规定“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。”。
2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的，房屋如何分割？婚前一方即已取得公房承租权，离婚时，双方均为本单位职工的，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，即这一情况下，承租权仍归该一方享有。
3、一方婚前借款取得承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。这种情况下，该房承租权仍应归该一方享有。如果这种情况下判令承租权由双方共同享有，则势必产生这样一些问题：即如果一方在婚前已偿还了借款的大部分，如为99％，婚后偿还的余额只是一小部分，如为1％，在此情况下，判令承租权归双方享有，对原享有承租权的一方公平何在呢？因此，笔者认为，在此情况下，把承租权判令由原享有的一方享有，并判令由该一方按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿，是符合现行法律规定且比较合理的一种处置方式。
4、婚前一方取得承租权，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“承租房屋拆迁时，如果被拆迁人(即公房所有权人)与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，笔者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。
5、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；这个好理解。
6、一方将其在婚前承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的，这种情况和第4种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。其实，在现实中，可能还存在其他类似的情况。或者是这栋房屋的承租权变为了那栋房屋的承租权，或者是这栋房屋的承租权因拆迁变为货币，或者其他财产形态，在这些情况下，只要后一种财产形态的形成完全是基于原来存在的承租权，则后一形态之下的财产，无论是承租权，或者是货币，或者是股票、基金等等，都应该归夫妻一方享有。
7、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
8、其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。这是一个弹性条款，给法院以自由栽量权，当法院认为如果将公房承租权判给一方显失公平，或有其他严重不妥的后果时，可以运用这一条款酌情处理。
二、公房使用权给男方还是给女方，法院怎么判？
该司法解释第三条，规定了法院在处理公房承租权归属的原则。

1、照顾抚养子女的一方。夫妻离婚反目，最受伤害的是孩子。为确保孩子的健康成长，有一个稳定的居住环境，将房子判给带孩子一方，合情合理，百姓拥戴。此外，根据最高院的司法解释，二周岁以下的孩子，一般应判归女方抚养，希望女同志注意。
2、男女在同等条件下，照顾女方。这不是“女士优先”的问题，而是在一般情况下，离婚对女同志的伤害和打击要比男同志大。目前离婚率高发的年龄段有三个，一个是刚结婚的二年内，大约在二十五、六岁左右，进了围城，又想出去。第二个阶段是三十五岁左右，男同志事业有成，外面有人，容易离婚。第三个阶段是五十五到六十岁，活出了道理，觉得人生一世，也要潇洒一回，容易出轨，也容易离婚。特别在第二个阶段，离婚率是相当高的。这个时候，男人三十“一朵花”，女人变成“豆腐渣”，对女同志的适当照顾，应当咯！
3、照顾生活残疾或生活困难的一方。生活残疾好理解，也应当照顾。“生活困难”就很难界定了，以什么为标准进行对比？我想，这就要从双方的收入和当地的实际生活水平，参考其它因素酌情考虑了吧。
4、照顾无过错一方。呵，什么是“过错”呢？不好解释。只能依据传统的道德观念去理解了吧。比如，一方有婚外情，有婚姻法四十六条规定的情形，或是有不良嗜好，或是道德品质败坏等等。
5、取得代管房或自管房单位的意见。毕竟房子是人家的，还需要听取人家的意见。
6、其它方法：
1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。
　　2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。
　　3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。
　　4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。
三、公房判给了一方使用，另一方能否取得补偿？
要看具体情况：
1、如果有没有取得使用权的一方，本来就无权要求承租公房，没有补偿。
2、如果双方均有权要求取得使用权，但法院判归了一方，得房方应当向未得房方进行适当补偿。
四、“适当补偿”的标准如何界定？
对此，司法解释是个空白。在实践中，公房若拆迁，承租人最高可以取得拆迁费80%补偿款。因此，笔者认为，可以参照房屋所在区县的不同地段，根据拆迁标准承租人可以取取份额的一半补偿未得房方，再参考案件的其他具体情况综合而订。
五、如果对公房有“部分产权”，离婚时如何分割？
分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。如果双方都争房子所有权，对于“部分产权”部分，可竞价解决。谁出价高房子判归谁。
应当指出的是，这是九十年代的司法解释的规定，根据最新的《司法解释（二）》第二十一条的规定：离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再有任何一方另行向法院起诉。

最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答 法发〔1996〕4号  人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，考虑双方的经济收入，实事求是，合情合理地予以解决。现将审判实践中提出的一些问题，根据有关法律的规定，解答如下：  一、问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理？  答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。  二、问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚后双方均可承租？  答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：  （一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；  （二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；  （三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；  （四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；  （五）婚前一方承租的公房，婚后因该承祖房屋拆迁而取得房屋承租权的；  （六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；  （七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；  （八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；  （九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。  三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？  答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：  （一）照顾抚养子女的一方；  （二）男女双方在同等条件下，照顾女方：  （三）照顾残疾或生活困难的一方；  （四）照顾无过错一方。  四、问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？  答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。  五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？  答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别祖住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。  六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？  答：离婚时，一方对另一方婚前承祖的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。  七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？  答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。  八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？  答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。  九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？  答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。  十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决？  答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。