商品房买卖合同

  发布时间：2010/7/1 8:41:16 点击数：

导读:商品房买卖合同依据最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是…

商品房买卖合同

依据最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买售人，买售人支付价款的合同。它是商品房交易中最为重要的凭证，是确定开发商和消费者权利义务的依据，一旦产生商品房买卖方面的纠纷，法院将依此来判断各自应承担的责任。因此，消费者在选购商品房的时候，就应给予商品房买卖合同特别的关注。
　　我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，新公布的司法解释将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。
　　商品房买卖合同中所涉及标的的特殊决定了其合同的特殊性，正因为如此，国家才制定了专门的法律、法规予以规定。
　　首先，商品房买卖合同中涉及的主体之一是房地产开发企业，说明了在我国能进行商品房买卖的经营主体只能是获得房地产开发资格的法人。而且，从事房地产开发和交易的主体资格是经有关部门的审核批准的，只有这样，企业才能从事相应的活动。
　　其次，商品房合同的标的是特定的，一类是已经竣工的房屋，以其为标的进行的销售就是商品房现售；另一类是指尚未竣工的房屋，以其为标的进行的销售是商品房预售,以还没有建成的房屋进行交易显然具有更大的风险。同时，经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整。比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。
　　合同毕竟是双方合意的体现，对于不违反法律规定的约定应予肯定和给予保护。不符合主体资格，即未取得《商品房预售许可证》而签订的商品房预售合同，应认定为无效；但是在起诉前取得《商品房预售许可证》的，可以认定有效。这一规定强化了当事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。